Recht auf E-Ladestationen und PV-Anlagen

Errichtung von E- Ladestationen und PV- Anlagen werden attraktiver.

Deshalb wurde am 17.11.2021 wurde die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Ministerrat mit Wirkung 01. Jänner 2022 beschlossen.

Klimawende in den Städten als Durchbruch

Elektroautos und PV-Anlagen werden einen zentralen Beitrag zur Klimawende leisten. Der Ausbau dieser Technologien ist allerdings besonders im urbanen Raum mit enormen Hürden verbunden. Die Ursache dafür ist das aktuelle Wohnrecht. Dies wurde auch von Umweltministerin Leonore Gewessler und Justizministerin Alma Zadic erkannt. Aus diesem Grund wurde am 17.11.2021 eine Novelle des Wohnrechts im Ministerrat beschlossen. Mit ihr gehören diese Hindernisse ab 1. Jänner 2022 der Vergangenheit an.

Es gilt daher: Wer schweigt, stimmt zu

Einer der wichtigsten Punkte der Gesetzesnovelle sind die neuen Bestimmungen zur Beschlussfassung bei Klimaprojekten in bzw. auf Gebäuden. Dabei wird grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Varianten unterschieden:

Projekte ohne Eigentümerversammlung

(Einzelladelösungen und kleine Gemeinschaftsladelösungen für Elektroautos, PV-Anlagen auf Reihenhäusern oder Beschattungsvorrichtungen):

Künftig müssen AntragsstellerInnen nur mehr über das geplante Projekt informieren. Wenn die MiteigentümerInnen nicht aktiv Einspruch gegen das Vorhaben erheben, gilt dies als Zustimmung. Das nennt man “Zustimmungsfiktion”.

Darüber hinaus gab es gegenüber dem Begutachtungsentwurf noch eine zentrale Änderung. So wurde im finalen Gesetz festgehalten, dass diese sogenannte Zustimmungsfiktion auch auf kleine Gemeinschaftslösungen anzuwenden ist. Wenn also mehrere EigentümerInnen an einer Ladestation im Gebäude interessiert sind, können sie sich zusammenschließen und die einzelnen Wallboxen als Gemeinschaftsprojekt einreichen. Wenn es dann zu keinem schriftlichen Einspruch gegen diese “E-Mobilitätsgemeinschaft” kommt, können alle EigentümerInnen ihre Vorhaben realisieren.

Projekte mit einer Eigentümerversammlung 

(große Gemeinschaftsladelösungen oder gemeinschaftliche PV-Anlagen auf Mehrparteienhäusern):

Bisher war für solche Projekte ein Mehrheitsbeschluss in einer physisch abgehaltenen Versammlung der EigentümerInnen notwendig. Waren einzelne EigentümerInnen bei diesen Versammlungen nicht anwesend, bzw. haben ihre Stimme aus anderen Gründen nicht abgegeben, galt dies als Ablehnung des Projektes. Die Praxis hat gezeigt, dass der Großteil der WohnungseigentümerInnen nicht an den Geschehnissen in der Eigentümergemeinschaft interessiert ist. Sie sind dementsprechend auch nicht an Eigentümerversammmlungen und Beschlussfassungen interessiert, woran diese Projekte meist gescheitert sind.

Künftig zählen nur mehr die abgegebenen Stimmen bei der Eigentümerversammlung. Befürworten 66% der abgegebenen Stimmen ein solches Projekt, gilt dies als Zustimmung und die Anlage kann errichtet werden. Voraussetzung ist, dass die BefürworterInnen (mind. 66%) auch 33% der Eigentumsanteile besitzen.

Bevorzugung von Gemeinschaftslösungen

Werden in einer Mehrparteiengarage mehrere Einzelladelösungen für Elektrofahrzeuge errichtet, ist ab einer bestimmten Anzahl von Elektro-Einzelladestationen das Hinzufügen weiterer Lademöglichkeiten nicht mehr möglich. Grund dafür ist, dass nicht mehr genügend Anschlussleistung im Gebäude vorhanden ist. Bei Gemeinschaftsladelösungen stellt sich dieses Problem nicht. Grund dafür ist das intelligente Lademanagement. Dieses sorgt dafür, dass sich der verfügbare Strom optimal auf alle ladenden Elektroautos verteilt und Lastspitzen vermieden werden. Aus diesem Grund sind Gemeinschaftsanlagen gegenüber Einzelladestationen daher klar zu bevorzugen. Dies wird auch in der Novelle so berücksichtigt. Diese sieht vor, dass bereits errichtete Einzellösungen nicht mehr genutzt werden dürfen, nachdem eine Gemeinschaftslösung errichtet wurde. Auch die belegte Netzanschlussleistung muss wieder für die Gemeinschaftslösung freigegeben werden.

Fonds für Klimamaßnahmen in Gebäuden

Eine weitere wesentliche Neuerung aus dem Gesetz ist der neue Fonds für Klimamaßnahmen in Gebäuden. Schon bisher musste von den EigentümerInnen eine angemessene Rücklage gebildet werden. Dennoch waren diese Rücklagen oftmals zu gering. Die Folge war, dass notwendige Sanierungsmaßnahmen oder energietechnische Verbesserungen der Anlage nicht durchgeführt bzw. aufgeschoben wurden. Mit der neuen Regelung soll dieses Problem gelöst werden. Diese besagt, dass EigentümerInnen künftig Rücklagen in der Höhe von 90 Cent pro Quadratmeter bilden müssen. Dieser Beitrag soll in weiterer Folge für thermische Sanierungen oder klimatechnische Verbesserungen des Objekts verwendet werden.

Auskunftspflicht und virtuelle Versammlungen

Die Zustimmung aller MiteigentümerInnen einzuholen war ohnehin schon eine enorme Herausforderung. Erschwerend hinzu kam, dass den AntragsstellerInnen die Kontaktinformationen der MiteigentümerInnen in den meisten Fällen nicht bekannt waren. Diese sind allerdings notwendig, um einen Umlaufbeschluss zu adressieren bzw. eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Wohnrechtsnovelle sieht nun eine Auskunftspflicht vor. Diese besagt, dass Hausverwaltungen die Kontaktinformationen der MiteigentümerInnen den AntragsstellerInnen zur Verfügung stellen müssen.

Ein weiterer Hemmschuh war die Notwendigkeit von physischen Eigentümerversammlungen. Das Beispiel Alterlaa zeigt dies sehr Eindrucksvoll. Bei bis zu 4.000 EigentümerInnen ist es nahezu unmöglich eine solche Eigentümerversammlung abzuhalten. Aus diesem Grund sieht die Novelle nun auch die Möglichkeit einer virtuellen Abstimmung vor. Dies hat den weiteren entscheidenden Vorteil, dass die Versammlungen wesentlich schneller einberufen und die Vorhaben schneller realisiert werden können.